Dépôt de garantie et occupation après la fin du bail : la Cour de cassation tranche (enfin) clairement et pour une fois, en faveur du bailleur

1) Les faits

Une locataire se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, puis assigne son bailleur pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, majorée de pénalités. Le bailleur forme une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation pour l’occupation par le locataire du bien pour une période postérieure à la fin du bail.

Après un parcours procédural (dont un arrêt de cour d’appel), la locataire forme un pourvoi : elle soutient notamment que l’indemnité d’occupation (occupation sans droit ni titre) ne pourrait pas être déduite du dépôt de garantie, car elle ne “trouverait pas sa source” dans le bail.

2) La question juridique

Le dépôt de garantie, encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, peut-il couvrir (et donc permettre de compenser) une indemnité d’occupation due parce que le locataire s’est maintenu dans le logement après la fin du bail ?

3) La solution : oui, sans ambiguïté

La Cour de cassation répond de façon nette : l’indemnité d’occupation est incluse dans les sommes restant dues au bailleur que le dépôt de garantie a vocation à couvrir lorsque le locataire se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail.

Conséquence pratique immédiate :

• le bailleur peut retenir l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie ;
• le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut pas opposer la prescription de l’action du bailleur en paiement de cette indemnité dans cette logique de compensation.

4) Portée pratique : un rappel salutaire (bailleurs et locataires)

Cette décision remet les choses à leur place : le dépôt de garantie n’est pas une “cagnotte sanctuarisée”. Il garantit l’exécution des obligations locatives, et libérer le logement à l’échéance est une obligation essentielle à la charge du locataire.

Côté bailleurs :

• documenter la date de fin de bail, la libération effective, et la remise des clés ;
• chiffrer et justifier l’indemnité d’occupation ;
• formaliser par écrit la retenue opérée sur le dépôt de garantie.

Côté locataires :

• rester un mois “de plus” peut coûter très cher : l’indemnité d’occupation existe précisément pour ça, et elle est souvent supérieure au montant du loyer ;
• et penser que la justice puisse valider des situations aberrantes, expose le locataire à supporter des frais de procédure.

Auteur : Vincent DURAND